Comment est calculé le score d’opportunité

2,5 pts par % de baisse (plafonné à 35), + 5 pts si le prix a baissé au moins deux fois. L’historique est suivi sur tous les portails où le bien est diffusé.

0,7 pt par % de décote au-delà de 10 %, plafonné à 25. La référence est la médiane des ventes réellement signées 2024-2025 dans la commune (par type de bien), pas les prix d’affichage.

5 pts entre 6 et 8 % brut, 10 pts entre 8 et 10 %, 15 pts au-delà. Divisé par deux si la vacance locative communale dépasse 10 % (LOVAC). Au-delà de 15 % de rendement affiché, le chiffre est remplacé par « non représentatif » : le loyer médian communal n’a plus de sens à ce niveau de prix.

Annonce publiée par un particulier : pas d’agence dans la négociation, marge plus directe.

À partir de 60 jours en ligne, progressif jusqu’à 11 pts. Un bien qui ne part pas depuis six mois, c’est un vendeur qui écoute les offres.

Mots-clés détectés dans l’annonce : succession, mutation, divorce, « faire offre », urgent… (« prix non négociable » est exclu, évidemment.)

Bien diffusé sur 3 portails ou plus : le vendeur veut vraiment vendre.

F : +8 (levier de négociation, location encore possible jusqu’en 2028). G : −8 (interdit à la location depuis 2025), sauf décote ≥ 35 % qui paie la rénovation (+6, avec avertissement).

Zone A bis ou A (marché locatif tendu) : +3. Zone C (demande locative structurellement faible) : −3, avec avertissement affiché. Zones B1/B2 : neutres.

Annonces — agrégateur sous licence

Plus de 1 500 sources françaises (LeBonCoin, SeLoger, PAP, Bien’ici, Logic-Immo, réseaux d’agences et de mandataires, annonces de notaires…), dédupliquées bien par bien avec l’historique de prix de chaque portail. Nous ne scrapons pas les sites et nous ne republions aucune annonce : chaque alerte renvoie vers l’annonce d’origine.

DVF — Demandes de valeurs foncières (Etalab)

Les ventes réellement signées chez le notaire, géolocalisées, 2024-2025. C’est notre référence de prix. Limite connue : l’Alsace-Moselle (Livre foncier) n’est pas couverte — la décote y est alors calculée sur la médiane locale des annonces, et l’email le précise.

LOVAC — vacance des logements (Cerema / DGALN)

Taux de logements vacants du parc privé, par commune. Un rendement élevé dans une ville qui se vide n’est pas une aubaine : le score le pénalise et l’email l’affiche.

Carte des loyers 2025 (ministère du Logement)

Loyer médian par commune et type de bien, base du rendement brut estimé. C’est une médiane communale : votre bien précis peut louer plus ou moins.

Zonage ABC (arrêté du 23 juin 2026)

Classement officiel de la tension du marché du logement, commune par commune. Complète la vacance : l’une mesure le constat, l’autre la demande structurelle.